Состав проектной документации по ПП №87

Постановление Правительства РФ №87 устанавливает обязательный состав проектной документации. Для жилого комплекса это 12 разделов:

  • Раздел 1: Пояснительная записка
  • Раздел 2: Схема планировочной организации земельного участка (ПЗУ)
  • Раздел 3: Архитектурные решения (АР)
  • Раздел 4: Конструктивные решения (КР)
  • Раздел 5: Инженерные системы (ОВ, ВК, ЭС, слаботочные системы)
  • Раздел 6: Проект организации строительства (ПОС)
  • Раздел 7: Перечень мероприятий по охране окружающей среды
  • Раздел 8: Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности
  • Раздел 9: Мероприятия по обеспечению доступности для МГН
  • Раздел 10: Мероприятия по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности
  • Раздел 11: Сметная документация
  • Раздел 12: Иная документация

Стадия П vs Рабочая документация

Стадия «П» (проектная документация) — для прохождения экспертизы и получения разрешения на строительство. Содержит принципиальные решения без детализации узлов.

Рабочая документация (РД) — для строительства. Детальные чертежи каждого узла, раскладки, спецификации. Объём РД в 3–5 раз больше стадии П — именно на этой стадии сильнее всего окупается BIM-модель.

Типичные замечания на экспертизе

По нашей статистике из 30+ проектов ЖК в СПб, наиболее частые замечания:

  • Несоответствие инсоляции жилых помещений нормам СанПиН (особенно в плотной застройке)
  • Недостаточные мероприятия по пожарной безопасности
  • Ошибки в расчёте несущих конструкций (нередко связаны с нагрузками)
  • Несоответствие сметной документации ГЭСН/ФЕР
  • Отсутствие расчёта акустики для квартир у автодорог

Сроки и стоимость

Разработка стадии П для ЖК 100–200 квартир в СПб: 4–7 месяцев, стоимость 5–15 млн руб. Рабочая документация: 3–5 месяцев, 4–10 млн руб. Итого полный проектный цикл до разрешения на строительство: 12–18 месяцев, 15–35 млн руб. в зависимости от сложности объекта.

Как пройти экспертизу с первого раза

Ключевое: максимально полная проверка внутри проектного бюро до подачи — т.н. «нулевой круг». Мы делаем внутреннюю экспертизу по чек-листу из 180 пунктов. Это добавляет 2–3 недели к разработке, но сокращает количество кругов замечаний с 2–3 до 0–1.